Bộ Xây Dựng Đề Xuất Chấm Dứt Quyền Sở Hữu Chung Cư Khi Hết Niên Hạn Sử Dụng Công Trình
📑 Mục lục bài viết (6 mục)
- 1. Đề xuất thay đổi lớn về quyền sở hữu chung cư
- 2. Quy định mới mở ra các phương án cho chủ sở hữu căn hộ
- 3. Thay đổi nhận thức về tài sản chung cư
- 4. Quy trình xác định niên hạn sử dụng và phá dỡ
- › Phân loại và thời hạn sử dụng công trình theo quy chuẩn quốc gia
- 6. Đảm bảo quyền lợi cư dân trong tái định cư
Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi gây chú ý với đề xuất chấm dứt quyền sở hữu chung cư khi công trình hết niên hạn sử dụng, ảnh hưởng lớn đến cư dân và thị trường bất động sản.
Đề xuất thay đổi lớn về quyền sở hữu chung cư
Bộ Xây dựng vừa công bố dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, trong đó nổi bật là quy định mới về xác lập và chấm dứt quyền sở hữu chung cư. Theo đề xuất này, quyền sở hữu đối với căn hộ và các phần diện tích khác trong nhà chung cư sẽ chính thức chấm dứt khi công trình hết niên hạn sử dụng và buộc phải phá dỡ, đánh dấu một bước chuyển mình quan trọng trong pháp lý nhà ở tại Việt Nam.
Cụ thể, dự thảo quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ được xác định dựa trên niên hạn sử dụng của chính công trình đó. Cơ quan chức năng cấp tỉnh, cụ thể là UBND, sẽ chịu trách nhiệm kiểm định và đánh giá chất lượng các tòa nhà chung cư khi chúng đạt đến giới hạn sử dụng hoặc thậm chí trước thời hạn nếu phát hiện hư hỏng nghiêm trọng, nguy cơ sụp đổ, hoặc không còn đảm bảo an toàn cho người dân.
Quy định mới mở ra các phương án cho chủ sở hữu căn hộ
Khi một tòa nhà chung cư không còn đủ điều kiện để gia hạn sử dụng, việc phá dỡ là bắt buộc. Lúc này, quyền sở hữu chung cư của các chủ căn hộ sẽ chấm dứt. Tuy nhiên, dự thảo cũng đưa ra các giải pháp nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân:
- Tái đầu tư xây dựng: Chủ căn hộ có quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất để tự cải tạo, xây dựng lại chung cư. Để thực hiện phương án này, họ sẽ đóng góp kinh phí, được tính toán dựa trên tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ nhân với suất đầu tư xây dựng mới cho mỗi mét vuông sàn nhà ở tại thời điểm phá dỡ.
- Bàn giao đất và nhận bồi thường: Nếu không có nhu cầu hoặc khả năng góp kinh phí, chủ sở hữu có thể bàn giao lại diện tích đất cho Nhà nước. Nhà nước sau đó sẽ giao cho chủ đầu tư khác thực hiện dự án xây dựng lại. Trong trường hợp này, các chủ sở hữu sẽ được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất tương ứng với tỷ lệ diện tích sử dụng chung mà họ sở hữu.
Thay đổi nhận thức về tài sản chung cư
Quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2023 không đề cập trực tiếp đến thời hạn sở hữu căn hộ mà chỉ quy định thời hạn sử dụng công trình. Điều này dẫn đến sự hiểu lầm phổ biến về “sở hữu lâu dài” đối với chung cư. Thực tế, nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vẫn ghi rõ hai loại thời hạn: lâu dài (thường áp dụng cho chung cư xây trên đất ở ổn định) và có thời hạn (phổ biến với căn hộ 50-70 năm trên đất thương mại dịch vụ).
Cơ quan soạn thảo Bộ Xây dựng nhấn mạnh rằng chung cư về bản chất là một loại hình công trình có thời hạn sử dụng nhất định, do chịu ảnh hưởng của thời gian, hao mòn và xuống cấp. Việc bổ sung quy định về thời hạn sở hữu chung cư nhằm mục đích thay đổi nhận thức của người dân, tránh quan niệm đây là một loại tài sản tồn tại “vĩnh viễn”.
Việc này không chỉ giúp quy hoạch đô thị bền vững hơn mà còn giải quyết bài toán về các chung cư cũ, xuống cấp nghiêm trọng đang tồn tại ở nhiều thành phố lớn.
Quy trình xác định niên hạn sử dụng và phá dỡ
Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi cũng làm rõ quy trình xác định niên hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế đã được thẩm định. Thời hạn này sẽ được tính từ thời điểm toàn bộ công trình được nghiệm thu và đưa vào sử dụng. Các cơ quan có thẩm quyền sẽ phải ghi rõ thời hạn sử dụng trong quá trình thẩm định hồ sơ thiết kế.
Các trường hợp nhà chung cư bắt buộc phải phá dỡ được quy định cụ thể, bao gồm:
- Hết thời hạn sử dụng theo quy định.
- Bị hư hỏng nặng do các sự cố như cháy nổ, thiên tai.
- Xuống cấp nghiêm trọng, có nguy cơ sập đổ.
- Không còn đáp ứng được các điều kiện an toàn cần thiết cho người sử dụng.
Khu nhà tập thể số 135 phố Nguyễn Văn Cừ, Long Biên được xây dựng từ những năm 1988-1990. Ảnh: Ngọc Thành
Phân loại và thời hạn sử dụng công trình theo quy chuẩn quốc gia
Theo Thông tư 05/2022 về Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về phân loại, phân cấp công trình, niên hạn sử dụng các loại công trình được xác định theo 4 cấp độ:
| Cấp công trình | Thời hạn sử dụng |
|---|---|
| Nhà và công trình độc đáo, có giá trị kiến trúc, ý nghĩa biểu tượng quan trọng (bảo tàng quốc gia, sân vận động thi đấu cấp quốc gia, nhà hát quốc gia...). | Trên 100 năm |
| Công trình dân dụng, công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật và các công trình dạng nhà khác. | Trên 50 - dưới 100 năm |
| Công trình chịu tác động trực tiếp của môi trường xâm thực mạnh, trừ công trình tạm. | Trên 25 - dưới 50 năm |
| Nhà ở riêng lẻ 1 tầng sử dụng vật liệu có độ bền thấp; công trình có mục đích sử dụng tạm. | Dưới 25 năm |
Sau khi hết thời hạn sử dụng ban đầu, các cơ quan chức năng sẽ tiến hành kiểm định lại chất lượng công trình và có thể gia hạn thêm nếu đảm bảo an toàn.
Đảm bảo quyền lợi cư dân trong tái định cư
Để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân, Bộ Xây dựng đề xuất cơ chế tái định cư tại chỗ đối với các khu đất được quy hoạch tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư. Điều này giúp cư dân duy trì cuộc sống ổn định tại khu vực quen thuộc. Trong trường hợp không được duyệt quy hoạch xây dựng lại tại chỗ, chủ sở hữu căn hộ sẽ được bồi thường bằng tiền hoặc bố trí tái định cư ở các xã, phường lân cận, đảm bảo họ có nơi ở mới phù hợp.
Đề xuất này trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi hứa hẹn mang lại khuôn khổ pháp lý rõ ràng hơn cho phân khúc chung cư, thúc đẩy sự phát triển bền vững của đô thị và thay đổi cách nhìn nhận về quyền sở hữu chung cư tại Việt Nam.
