Chính sách mới: Căn hộ chung cư xây mới sẽ có thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình

Ngày 28/7 vừa qua, Ban Chấp hành Trung ương đã ban hành Nghị quyết 21, một văn bản mang tính đột phá nhằm định hình lại khung pháp lý về đất đai và các lĩnh vực liên quan, thay thế Nghị quyết 18 năm 2022. Điểm nhấn đáng chú ý nhất trong nghị quyết này là quy định về thời hạn sử dụng đối với căn hộ chung cư được xây mới, vốn là vấn đề được dư luận và thị trường quan tâm sâu sắc.

Chung cư xây mới: Niên hạn sử dụng và quyền lợi chủ sở hữu

Theo Nghị quyết 21, các căn hộ tại chung cư được xây dựng mới sẽ có thời hạn sử dụng được xác định theo niên hạn của công trình. Điều này có nghĩa là quyền sở hữu căn hộ sẽ gắn liền với tuổi thọ kỹ thuật của tòa nhà. Khi công trình hết niên hạn sử dụng, chủ sở hữu căn hộ sẽ có nghĩa vụ tài chính để góp phần xây dựng lại chung cư mới theo quy định, đảm bảo quyền tài sản của họ được duy trì.

Quy định này được kỳ vọng sẽ giải quyết triệt để vấn đề các chung cư cũ, xuống cấp mà không có cơ chế rõ ràng để cải tạo, xây dựng lại, gây ảnh hưởng đến an toàn và chất lượng sống của cư dân. Đồng thời, nó cũng tạo ra một cơ chế bền vững hơn cho thị trường nhà ở chung cư, khuyến khích sự đổi mới và nâng cao chất lượng công trình.

Cải cách toàn diện chính sách đất đai và quy hoạch

Bên cạnh quy định về chung cư, Nghị quyết 21 còn đưa ra hàng loạt định hướng quan trọng khác nhằm hoàn thiện chính sách đất đai và quản lý sử dụng đất:

• Hạn chế phân lô, bán nền: Trung ương yêu cầu hạn chế tối đa việc phân lô, bán nền tại các khu vực đô thị, đặc biệt là các đô thị lớn, nhằm kiểm soát phát triển đô thị và tránh tình trạng đầu cơ làm méo mó thị trường bất động sản.
• Thời hạn sử dụng đất đa dạng: Đối với nhà ở cho thuê, nhà ở chính sách và nhà công vụ thuộc sở hữu Nhà nước, thời hạn sử dụng đất sẽ được quy định là lâu dài. Điều này thể hiện sự ưu tiên cho các mục đích an sinh xã hội và phục vụ công ích.
• Thu hút tư nhân phát triển nhà ở: Nhà nước sẽ có chính sách ưu đãi trong việc giao, cho thuê đất để khuyến khích khu vực tư nhân đầu tư vào phát triển nhà ở cho thuê với mức giá phù hợp, đáp ứng nhu cầu thị trường và người thu nhập thấp.
• Thí điểm mua lại dự án: Một cơ chế mới sẽ được thí điểm là Nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại từ các chủ đầu tư không còn khả năng tiếp tục thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng. Mục tiêu là bổ sung quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước, với giá mua phải phản ánh đúng, đủ chi phí đầu vào, không tính địa tô chênh lệch.
• Đấu giá quyền sử dụng đất minh bạch: Việc giao, cho thuê đất đối với quỹ đất do Nhà nước quản lý chủ yếu sẽ thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quá trình này phải đảm bảo công khai, minh bạch, cạnh tranh để lựa chọn được chủ thể có năng lực, đồng thời tạo sự bình đẳng trong tiếp cận đất đai giữa khu vực công và tư. Nghị quyết cũng quy định rõ các trường hợp phải đấu giá, đấu thầu và các trường hợp không qua đấu giá, đấu thầu.

Đơn giản hóa quy hoạch và quản lý đất nông nghiệp

Nghị quyết 21 cũng hướng đến việc giảm bớt sự chồng chéo trong hệ thống quy hoạch hiện hành. Mục tiêu là xây dựng một quy hoạch thống nhất cho mỗi đơn vị hành chính thông qua việc tích hợp các quy hoạch hiện có. Quy hoạch sử dụng đất quốc gia sẽ phân loại đất thành các nhóm lớn hơn, hợp lý hơn để giảm chi phí hành chính khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Đặc biệt, chính sách quản lý đất trồng lúa sẽ chuyển từ quy định diện tích tối thiểu "cứng" sang cho phép chuyển đổi những diện tích canh tác kém hiệu quả. Tuy nhiên, việc chuyển đổi này phải được kiểm soát chặt chẽ để tránh lạm dụng và đảm bảo an ninh lương thực quốc gia.

Tái thiết cuộc sống khi thu hồi đất và định giá đất

Một sự thay đổi quan trọng khác là chuyển đổi tư duy từ "bồi thường tài sản bị thu hồi" sang "tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất". Chính sách sẽ tập trung đảm bảo cải thiện nơi ở, điều kiện sống và sinh kế cho những người có đất bị thu hồi. Các tiêu chí và phạm vi thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng sẽ được quy định rõ ràng hơn, đủ chặt chẽ để tránh lạm dụng nhưng không gây cản trở các dự án cần thiết.

Về định giá đất, Nhà nước sẽ quyết định giá dựa trên dữ liệu khoa học, công khai, minh bạch và kết nối với các cơ sở dữ liệu chuyên ngành. Điều này nhằm ngăn chặn thao túng và hình thành giá ảo trên thị trường bất động sản. Các địa phương sẽ có quyền quyết định giá đất theo khung tiêu chí, nguyên tắc, phương pháp và cơ chế kiểm tra, giám sát do Trung ương ban hành. Đồng thời, giá trị đất tăng thêm do quy hoạch, đầu tư hạ tầng sẽ được điều tiết để tạo nguồn lực phát triển và phòng chống tiêu cực.

Chống đầu cơ, minh bạch thị trường bất động sản

Nghị quyết cũng nhấn mạnh việc nghiên cứu chính sách tài chính, thuế theo lộ trình nhằm khắc phục tình trạng đất bỏ hoang, sử dụng chậm, đầu cơ và găm giữ đất. Mục tiêu là làm cho việc găm giữ đất mà không sử dụng trở nên tốn kém hơn lợi ích đầu cơ, từ đó lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Chính sách thuế sử dụng đất sẽ được rà soát theo thông lệ quốc tế, có ưu đãi cho hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số và người thu nhập thấp, cũng như gia đình người có công.

Thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản sẽ được phát triển theo hướng minh bạch, ổn định và bền vững. Thông tin về quy hoạch, pháp lý dự án, giá đất, giao dịch, nghĩa vụ tài chính, tình trạng thế chấp, tranh chấp và sử dụng đất phải được công khai rộng rãi. Các giao dịch quyền sử dụng đất sẽ từng bước được đăng ký bắt buộc, và việc thanh toán không dùng tiền mặt, giao dịch qua sàn sẽ được khuyến khích phù

hợp với từng chủ thể, phương thức giao dịch.

Để hỗ trợ các chính sách này, mục tiêu đến hết năm 2026 là xây dựng cơ sở dữ liệu số cho toàn bộ thửa đất đã thu thập thông tin, và đến hết năm 2027 cơ bản hoàn thành đo đạc, lập bản đồ, hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu đối với phần diện tích còn thiếu. Những cải cách này hứa hẹn mang lại một diện mạo mới, bền vững và công bằng hơn cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Nguồn tham khảo: https://vnexpress.net/can-ho-chung-cu-xay-moi-se-co-thoi-han-su-dung-5102974.html