Dòng tiền tỷ đô đổ vào bất động sản: Ngân hàng nào đang 'chống lưng' mạnh nhất?

Dòng tín dụng bất động sản nửa đầu 2024: Hơn 2,5 triệu tỷ đồng đổ vào thị trường

Trong nửa đầu năm 2024, tổng dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản toàn hệ thống ngân hàng Việt Nam đã vượt 2,5 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 25% so với đầu năm. Các ngân hàng như VPBank, SHB, Techcombank và MB đang dẫn đầu về quy mô cho vay, trong khi VIB và TPBank ghi nhận tốc độ tăng trưởng nhanh nhất.

Sự dịch chuyển của dòng vốn ngân hàng luôn là chỉ báo quan trọng cho sức khỏe và xu hướng của thị trường bất động sản. Khi nhà đầu tư còn đang loay hoay với nỗi sợ mua đỉnh, áp lực lãi suất thả nổi hay pháp lý dự án chưa hoàn chỉnh, việc đọc vị chiến lược của các nhà băng sẽ giúp chúng ta có cái nhìn rõ nét hơn về nơi dòng tiền đang chảy và tiềm năng thanh khoản trong tương lai.

"Tứ trụ" dẫn dắt thị trường: VPBank, SHB, Techcombank, MB và gần 900.000 tỷ đồng dư nợ

Theo báo cáo tài chính hợp nhất 6 tháng đầu năm, bốn "ông lớn" VPBank, SHB, Techcombank và MB tiếp tục khẳng định vị thế dẫn đầu trong mảng cho vay kinh doanh bất động sản. Tổng cộng, nhóm này đã bơm gần 900.000 tỷ đồng vào lĩnh vực này, chiếm khoảng 36% tổng dư nợ toàn ngành.

Cụ thể, quy mô cho vay kinh doanh bất động sản tại các ngân hàng này tính đến cuối quý II/2024 như sau:

• VPBank: Dẫn đầu toàn ngành với khoảng 296.000 tỷ đồng.
• SHB: Hơn 200.000 tỷ đồng.
• Techcombank: Hơn 200.000 tỷ đồng.
• MB: Khoảng 167.000 tỷ đồng.

Phân hóa tốc độ tăng trưởng: Kẻ tăng tốc, người thận trọng

Dù cùng nằm trong nhóm dẫn đầu về quy mô, tốc độ tăng trưởng cho vay kinh doanh bất động sản lại có sự phân hóa rõ rệt giữa các nhà băng. Điều này phản ánh chiến lược quản trị rủi ro và định hướng phát triển khác nhau của từng ngân hàng trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động.

• VPBank: Tiếp tục đẩy mạnh giải ngân, dư nợ cho vay mảng này tăng 42% trong nửa đầu năm.
• MB: Cũng ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng 38%.

Ở chiều ngược lại, Techcombank và SHB lại cho thấy sự thận trọng hơn hẳn. Dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản của Techcombank chỉ tăng khoảng 2,6%, còn SHB tăng 8% so với đầu năm. Lãnh đạo Techcombank từng chia sẻ về chủ trương tái phân bổ nguồn vốn sang các lĩnh vực có nhu cầu bền vững hơn, với mục tiêu giảm tỷ trọng cho vay bất động sản về quanh 20-25% vào năm 2030. Đây là một tín hiệu quan trọng cho thấy các ngân hàng đang chủ động điều chỉnh danh mục, giảm thiểu rủi ro tập trung.

Mức độ tập trung rủi ro: SHB và BVBank dẫn đầu tỷ trọng cho vay BĐS

Mức độ tập trung tín dụng vào một lĩnh vực cụ thể là yếu tố then chốt để đánh giá rủi ro tiềm ẩn của một ngân hàng. Theo thống kê của Chứng khoán Kỹ thương (TCBS), tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản trên tổng dư nợ tại cuối quý II/2024 cho thấy:

• SHB: Khoảng 26,4% (cao nhất trong các ngân hàng được khảo sát).
• BVBank: Khoảng 26%.
• Techcombank: Khoảng 22%.
• VPBank: Khoảng 19%.

Trung bình, dư nợ kinh doanh bất động sản thuần chiếm khoảng 6,5% tổng dư nợ toàn hệ thống và tăng gần 20% so với đầu năm. Nếu tính cả bất động sản và xây dựng, con số này lên tới 11,5% tổng dư nợ toàn ngành. Điều này cho thấy dù có sự thận trọng, dòng vốn vẫn đang chảy mạnh vào lĩnh vực này, gấp đôi tốc độ tăng trưởng của một số nhóm ngành khác như thương mại - dịch vụ hay công nghiệp.

"Ngựa ô" bứt tốc: VIB, TPBank và OCB mở rộng sân chơi tín dụng BĐS

Bên cạnh các ngân hàng có danh mục lớn, thị trường cũng chứng kiến sự bứt tốc của những "ngựa ô" đang mở rộng phân khúc cho vay bất động sản từ nền thấp. Điều này cho thấy tín dụng không chỉ tập trung ở các mối quan hệ truyền thống với chủ đầu tư lớn, mà đang lan tỏa sang nhiều nhà băng khác, tạo ra sự cạnh tranh và đa dạng hóa nguồn vốn.

• VIB: Tăng dư nợ kinh doanh bất động sản khoảng 58% trong nửa đầu năm.
• TPBank: Tăng 55%.
• OCB: Tăng 32%.

Sự tăng trưởng mạnh mẽ này cho thấy các ngân hàng này đang nhìn thấy cơ hội và sẵn sàng tham gia sâu hơn vào thị trường, đặc biệt là ở những phân khúc hoặc đối tượng khách hàng mà các "ông lớn" chưa khai thác triệt để. Đây có thể là tín hiệu tích cực cho các chủ đầu tư mới nổi hoặc các dự án có quy mô vừa và nhỏ, vốn khó tiếp cận nguồn vốn từ các ngân hàng truyền thống.

Cơ hội và rủi ro cho nhà đầu tư: Đọc vị dòng tiền ngân hàng để "xuống tiền" thông minh

Đối với nhà đầu tư bất động sản, việc hiểu rõ dòng chảy tín dụng ngân hàng là chìa khóa để đưa ra quyết định "xuống tiền" đúng thời điểm và đúng dự án. Dòng tiền ngân hàng không chỉ phản ánh sức khỏe của chủ đầu tư mà còn là thước đo tiềm năng thanh khoản và rủi ro pháp lý của dự án.

Chi phí trì hoãn: Khi các ngân hàng lớn sẵn sàng cấp vốn cho các dự án đáp ứng tiêu chí, đó là lúc nhà đầu tư cần cân nhắc. Chần chừ có thể bỏ lỡ các đợt mở bán đầu với mức giá neo giá tốt, đặc biệt ở các vị trí đắc địa có hạ tầng kết nối đang hoàn thiện. Việc ngân hàng "chống lưng" cũng giảm thiểu nỗi sợ dự án chậm tiến độ hay chủ đầu tư thiếu hụt dòng tiền.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng cần tỉnh táo trước áp lực lãi suất vay thả nổi sau thời gian ưu đãi. Bài toán chi phí cơ hội của dòng tiền phải được tính toán kỹ lưỡng. Các dự án được ngân hàng ưu tiên giải ngân thường là những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, quy hoạch 1/500 rõ ràng và tiềm năng ra sổ hồng riêng cao. Đây là những yếu tố cốt lõi giúp giảm thiểu nỗi sợ tranh chấp quỹ bảo trì hay chậm cấp sổ.

Hiện tại, với 18 đại dự án trọng điểm quốc gia, hầu hết ngân hàng lớn vẫn đang trong giai đoạn đánh giá hoặc mới tham gia 1-2 dự án. Điều này cho thấy sự thận trọng cao độ và chỉ những dự án thực sự đáp ứng các tiêu chí cho vay hiện hành mới được cấp vốn. Đây là một tín hiệu tích cực, đảm bảo chất lượng đầu tư và giảm thiểu rủi ro cho thị trường.

Tóm lại, dòng tiền tín dụng bất động sản đang có sự phân hóa rõ rệt. Các ngân hàng lớn vẫn là trụ cột, nhưng sự bứt tốc của các nhà băng khác cho thấy thị trường đang có nhiều cơ hội hơn. Nhà đầu tư cần phân tích kỹ lưỡng các chỉ số này, kết hợp với yếu tố vị trí đắc địa, tiềm năng tăng giá và pháp lý minh bạch để tối ưu hóa biên độ lợi nhuận và tránh những "nỗi đau" không đáng có.

Nguồn tổng hợp & tham khảo: https://vnexpress.net/ngan-hang-nao-dang-cho-vay-kinh-doanh-bat-dong-san-nhieu-nhat-5119052.html