Dự báo thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026: Giá khó giảm sâu, cơ hội từ chu kỳ mới

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua một giai đoạn đầy biến động, và câu hỏi về diễn biến giá cả trong nửa cuối năm 2026 đang thu hút sự quan tâm đặc biệt từ giới chuyên gia và nhà đầu tư. Các nhận định cho thấy, dù thị trường có những dấu hiệu phục hồi, nhưng giá bất động sản khó có thể giảm sâu, thay vào đó sẽ chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ và bước vào một chu kỳ phát triển mới.

Diễn biến giá: Khó giảm sâu, cạnh tranh bằng giá trị thực

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), kỳ vọng về một đợt giảm giá mạnh trên thị trường là điều khó xảy ra trong thời gian tới. Lý do chính là các yếu tố cấu thành giá bất động sản, từ chi phí đất đai, vật liệu xây dựng đến nhân công, hiện đều đang ở mức cao và chưa cho thấy dấu hiệu hạ nhiệt đáng kể.

Tuy nhiên, trọng tâm của thị trường không còn nằm ở việc giá giảm, mà ở sự thay đổi cán cân cung – cầu và mức độ cạnh tranh thực chất. Với việc hàng loạt dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và tái khởi động, nguồn cung sẽ được cải thiện đáng kể. Điều này tạo ra một môi trường cạnh tranh lành mạnh hơn giữa các chủ đầu tư.

Trong bối cảnh này, thị trường bất động sản sẽ phân hóa rõ rệt. Những dự án sở hữu vị trí đắc địa, pháp lý minh bạch, chất lượng xây dựng vượt trội cùng hệ sinh thái tiện ích đồng bộ vẫn sẽ giữ vững giá trị, thậm chí có khả năng tăng giá nhờ nhu cầu thực ổn định. Ngược lại, các dự án thiếu lợi thế cạnh tranh sẽ buộc phải điều chỉnh chính sách bán hàng, đưa ra nhiều ưu đãi hoặc chấp nhận biên lợi nhuận thấp hơn để thu hút khách hàng.

Nói cách khác, thị trường đang chuyển mình từ giai đoạn tăng giá theo kỳ vọng sang giai đoạn mà giá trị thực của sản phẩm là yếu tố quyết định. Điều tích cực nhất trong giai đoạn tới là người dân sẽ có nhiều cơ hội lựa chọn sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu và khả năng tài chính của mình, dù giá có thể không rẻ hơn.

Ba kịch bản cho thị trường bất động sản cuối năm 2026

Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) đã đưa ra ba kịch bản chi tiết cho thị trường bất động sản trong những tháng cuối năm 2026, dựa trên các yếu tố vĩ mô và nội tại:

• Kịch bản thách thức: Nếu kinh tế thế giới tiếp tục bất ổn, lạm phát tăng cao và lãi suất thả nổi duy trì ở mức 13-15%, thị trường sẽ phục hồi chậm. Nguồn cung chỉ tăng khoảng 15-20%, giá bán có xu hướng giảm nhẹ và tỷ lệ hấp thụ dưới 20%.
• Kịch bản kỳ vọng: Kinh tế vĩ mô ổn định, khung pháp lý tiếp tục được hoàn thiện. Nguồn cung có thể tăng 20-30%, lãi suất dao động quanh mức 11-13%, giá bán đi ngang hoặc tăng nhẹ, và tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 25-40%. Dòng tiền sẽ ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, đáp ứng nhu cầu ở thực và có tiềm năng khai thác lâu dài.
• Kịch bản lý tưởng: Xảy ra khi kinh tế vĩ mô diễn biến tích cực vượt dự báo, lãi suất giảm xuống khoảng 9-11%. Trong trường hợp này, nguồn cung có thể tăng 30-40% và giá bán tăng khoảng 5-10%.

Yếu tố tác động và tâm lý nhà đầu tư thay đổi

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, nhấn mạnh rằng thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026 vẫn sẽ chịu ảnh hưởng lớn từ yếu tố lãi suất. Áp lực chênh lệch giữa nguồn vốn huy động ngắn hạn và nhu cầu cho vay trung – dài hạn sẽ khiến mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao.

Đặc biệt, tâm lý khách hàng và nhà đầu tư đang có sự thay đổi đáng kể. Người mua nhà có nhu cầu ở thực có xu hướng chờ đợi giá tiếp tục điều chỉnh hoặc chuyển sang gửi tiết kiệm để hưởng lãi suất hấp dẫn. Các nhà đầu tư không còn giữ quan điểm "bất động sản luôn tăng giá" một cách tuyệt đối, nhất là khi Việt Nam đang tiến gần giai đoạn già hóa dân số sau năm 2035, yếu tố có thể ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở dài hạn.

Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới 2026-2030

Theo ông Nguyễn Văn Đính, thị trường bất động sản giai đoạn 2026-2030 sẽ vận hành theo một chu kỳ hoàn toàn khác so với những năm trước. Giai đoạn 2020-2024 chứng kiến tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài do vướng mắc pháp lý. Tuy nhiên, từ năm 2025 trở đi, với việc các nút thắt thể chế được gỡ bỏ và nhiều dự án mới được cấp phép, nguồn cung bất động sản dự kiến sẽ tăng mạnh trong giai đoạn 2027-2028.

Vấn đề đặt ra là sức cầu có thể không tăng kịp với tốc độ gia tăng nguồn cung. Mặt bằng lãi suất cho vay vẫn duy trì ở mức cao (11-12%/năm), tạo áp lực lớn lên cả doanh nghiệp và người mua nhà. Phần lớn doanh nghiệp bất động sản vẫn phụ thuộc nhiều vào vốn tín dụng ngân hàng, trong khi chi phí đầu vào ngành xây dựng cũng tăng khoảng 20%, đẩy giá thành dự án lên cao.

Nếu tình trạng cung tăng nhanh nhưng cầu phục hồi chậm kéo dài, nguy cơ tồn kho gia tăng sẽ tạo áp lực tài chính cho doanh nghiệp và tiềm ẩn rủi ro cho hệ thống tín dụng. Ông Đính nhấn mạnh sự cần thiết của các giải pháp đồng bộ để ổn định lãi suất, hỗ trợ người mua nhà tiếp cận vốn và nâng cao sức hấp thụ của thị trường.

Đồng quan điểm về chu kỳ mới, TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng, cho rằng khi kinh tế chuyển mình từ mô hình tăng trưởng dựa vào lao động giá rẻ sang công nghiệp hóa và đô thị hóa trình độ cao, giá trị bất động sản sẽ được định đoạt bởi khả năng sử dụng, khai thác và tạo ra giá trị thực, thay vì chỉ là kỳ vọng đầu cơ.

“Đầu cơ sẽ không biến mất nhưng bản chất đã thay đổi. Nhà đầu tư hiện nay phải có tầm nhìn dài hạn hơn, từ hai đến ba năm, và đánh giá tài sản như một nhà đầu tư thực thụ”, ông Hiển nhận định. Những bất động sản có khả năng tạo dòng tiền, phục vụ nhu cầu ở thực và gắn liền với các cực tăng trưởng kinh tế sẽ tiếp tục là điểm sáng thu hút dòng vốn trong tương lai.

Nguồn tham khảo: https://cafef.vn/nua-cuoi-nam-2026-gia-bat-dong-san-se-dien-bien-the-nao-188260726185738175.chn