Giá nhà liền thổ TP HCM Điều Chỉnh Mạnh: Động Thái Thị Trường Từ Vùng Ven
📑 Mục lục bài viết (3 mục)
Giá nhà liền thổ TP HCM ghi nhận mức giảm đáng kể gần 30%, chủ yếu do nguồn cung dịch chuyển ra khu vực ngoại ô với giá thành hợp lý hơn.
Thị trường nhà liền thổ TP HCM chứng kiến sự thay đổi đáng kể trong bức tranh giá bán sơ cấp, với mức giảm gần 30% so với cùng kỳ năm trước. Sự điều chỉnh này không đến từ áp lực giảm giá sâu ở phân khúc cao cấp, mà chủ yếu do cấu trúc nguồn cung mới tập trung mạnh mẽ vào các dự án vùng ven, nơi có mức giá dễ tiếp cận hơn so với nội thành.
Biến động giá và Cấu trúc nguồn cung
Theo báo cáo quý II mới nhất từ CBRE, mức giá sơ cấp bình quân của phân khúc nhà liền thổ (bao gồm biệt thự và nhà liền kề) tại TP HCM đã đạt khoảng 216 triệu đồng cho mỗi mét vuông đất. Con số này phản ánh mức giảm 3% so với quý trước và đặc biệt, giảm tới 29,5% khi so sánh với cùng kỳ năm ngoái.
Lý giải cho đà giảm này, CBRE chỉ rõ sự thay đổi trong cơ cấu nguồn cung. Trong quý vừa qua, thị trường TP HCM ghi nhận 1.934 căn nhà liền thổ được mở bán mới, toàn bộ đều thuộc một đại đô thị tọa lạc tại Hóc Môn. Với mức giá trung bình khoảng 127 triệu đồng mỗi mét vuông đất, thấp hơn đáng kể so với mặt bằng giá của các dự án hiện hữu tại khu Đông (thường dao động từ 200-300 triệu đồng mỗi mét vuông), nguồn cung mới này đã tác động mạnh mẽ, kéo giảm giá bán bình quân của toàn thị trường.
JLL Việt Nam cũng đưa ra nhận định tương đồng. Trong nửa đầu năm nay, khoảng 4.100 căn nhà liền thổ đã được tung ra thị trường, phần lớn thuộc về các đại đô thị ngoài trung tâm như The Global City, Senturia An Phú và Vinhomes Saigon Park. Xu hướng này đã đẩy giá sơ cấp bình quân xuống còn khoảng 195 triệu đồng mỗi mét vuông đất, giảm 56% so với cùng kỳ năm trước.
Bất động sản khu Tây TP HCM với loại hình nhà liền thổ, tháng 5/2026. Ảnh: Quỳnh Trần
Thanh khoản cải thiện và Tâm lý người mua
Diễn biến trên cho thấy mặt bằng giá nhà liền thổ TP HCM đang được định hình lại theo cấu trúc nguồn cung mới, khi các dự án mở bán không còn tập trung vào khu vực nội đô giá cao mà dịch chuyển sang các đại đô thị vùng ven với quy mô lớn và mức giá “mềm” hơn.
Không chỉ giá cả thay đổi, thanh khoản của thị trường cũng có dấu hiệu cải thiện nhờ nguồn cung dồi dào trở lại. CBRE ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trong quý II đạt khoảng 40%, với giao dịch đến từ cả nguồn cung mới và các sản phẩm tồn kho từ các dự án đã mở bán trước đó.
JLL báo cáo khoảng 4.250 giao dịch thành công trong nửa đầu năm, chủ yếu tập trung vào các đại đô thị hoặc khu dân cư được quy hoạch đồng bộ, sở hữu hệ thống tiện ích hoàn chỉnh. Dù lãi suất vẫn duy trì ở mức cao, các chính sách linh hoạt từ chủ đầu tư như giãn tiến độ thanh toán và hỗ trợ tài chính vẫn là yếu tố then chốt duy trì sức mua trên thị trường.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhấn mạnh tâm lý thận trọng của người mua trước áp lực lạm phát, lãi suất cao và biến động kinh tế toàn cầu. Khác với các chu kỳ tăng trưởng trước đây, người mua hiện ưu tiên sự an toàn tài chính, hạn chế sử dụng đòn bẩy và tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, giá trị sử dụng thực cùng tiềm năng tăng trưởng dài hạn. Điều này giúp dòng tiền tiếp tục đổ vào những dự án có vị trí thuận lợi, hạ tầng đồng bộ và được phát triển bài bản.
Tương lai của thị trường nhà liền thổ TP HCM
Ở góc độ thị trường, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nhận định việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng như hệ thống metro, Vành đai 3 và các tuyến kết nối liên vùng đang mở rộng không gian phát triển cho TP HCM. Đây là động lực quan trọng để nguồn cung và dòng vốn tiếp tục dịch chuyển từ khu vực trung tâm sang các hành lang tăng trưởng mới tại khu Đông, khu Nam và các khu vực giáp ranh.
CBRE dự báo nguồn cung nhà liền thổ sẽ tiếp tục cải thiện trong thời gian tới nhờ nhiều đại đô thị được triển khai. Ước tính thị trường sẽ có khoảng 6.000 căn mở bán mới trong năm 2026 và có thể vượt 15.000 sản phẩm vào năm 2028. Sự gia tăng nguồn cung này được kỳ vọng sẽ từng bước khắc phục tình trạng khan hiếm kéo dài nhiều năm, đồng thời tạo thêm nhiều lựa chọn đa dạng cho người mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn tìm kiếm giá trị bền vững trong phân khúc giá nhà liền thổ TP HCM.
