Giải mã 'kho vàng' bị lãng quên: Hơn 4.700 ha đất Nhà nước thu hồi tại TP.HCM chờ 'giải phóng' dòng tiền

Thị trường bất động sản TP.HCM, vốn luôn sôi động và khát quỹ đất, đang đối mặt với một nghịch lý lớn: Hàng ngàn hecta đất đã được Nhà nước thu hồi nhưng vẫn nằm im lìm, chưa được đưa vào khai thác. Đây không chỉ là một con số thống kê khô khan mà còn là một “kho vàng” tiềm năng bị lãng quên, gây lãng phí nguồn lực khổng lồ và kìm hãm dòng chảy đầu tư.

Quỹ đất vàng bị 'đóng băng': Hơn 4.700 ha chờ giải phóng tại TP.HCM

TP.HCM đang đối mặt với thách thức lớn khi hơn 4.700 ha đất đã được Nhà nước thu hồi nhưng vẫn chưa đưa vào sử dụng, theo số liệu kiểm kê đến cuối năm 2025 do UBND TP.HCM công bố. Tình trạng này gây lãng phí nguồn lực khổng lồ, ảnh hưởng đến quy hoạch phát triển đô thị và kìm hãm dòng vốn đầu tư bất động sản.

Theo báo cáo, tổng diện tích đất chưa sử dụng trên toàn TP.HCM lên đến gần 9.400 ha. Đáng chú ý, hơn 4.710 ha trong số này thuộc diện Nhà nước đã thu hồi nhưng chưa giao hoặc cho thuê. Cụ thể, khoảng 4.060 ha đang được giao cho Nhà nước quản lý và 654 ha thuộc cộng đồng dân cư. Đây là những con số khiến giới đầu tư không khỏi trăn trở về chi phí cơ hội bị bỏ lỡ.

Phân bổ quỹ đất 'chết': Nơi nào tiềm năng, nơi nào thách thức?

Quỹ đất chưa sử dụng này không phân bổ đồng đều mà tập trung ở một số khu vực nhất định, hé lộ những tiềm năng và thách thức riêng biệt:

• Cần Giờ: Hơn 3.000 ha. Với lợi thế về sinh thái và quy hoạch phát triển du lịch biển, khu đô thị lấn biển, Cần Giờ là một “vị trí đắc địa” cho các dự án nghỉ dưỡng, đô thị sinh thái quy mô lớn. Việc giải phóng quỹ đất tại đây có thể tạo ra biên độ lợi nhuận đáng kể cho các nhà đầu tư chiến lược.
• Thường Tân: Khoảng 3.300 ha.
• Bắc Tân Uyên: Hơn 670 ha.
• Thạnh An (Cần Giờ): Khoảng 300 ha.

Việc Thường Tân và Bắc Tân Uyên (thuộc Bình Dương) xuất hiện trong thống kê quỹ đất chưa sử dụng của TP.HCM cho thấy một bức tranh quy hoạch liên vùng phức tạp, hoặc đây là những khu vực đã được sáp nhập/điều chỉnh ranh giới hành chính trong quá khứ, hoặc nằm trong tầm nhìn quy hoạch mở rộng của thành phố. Điều này mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư nhìn xa hơn về hạ tầng kết nối và tiềm năng phát triển công nghiệp, logistics vệ tinh.

Nỗi đau của nhà đầu tư: Chi phí trì hoãn và cơ hội bị bỏ lỡ

Đối với nhà đầu tư, việc hàng ngàn hecta đất “đóng băng” là một nỗi đau thực sự. Nó không chỉ là sự lãng phí tài nguyên mà còn là chi phí trì hoãn khổng lồ:

• Pháp lý chưa hoàn chỉnh: Quỹ đất thu hồi nhưng chưa giao, cho thuê thường đi kèm với những vướng mắc về pháp lý, quy hoạch 1/500 chưa rõ ràng, khiến nhà đầu tư e ngại. Nỗi sợ chậm cấp sổ hồng riêng hay tranh chấp quỹ bảo trì là những rào cản tâm lý lớn.
• Áp lực dòng tiền: Trong bối cảnh lãi suất vay thả nổi sau thời gian ưu đãi, việc dòng tiền bị chôn vùi vào các dự án chậm tiến độ hoặc quỹ đất không thể khai thác là một gánh nặng tài chính.
• Cơ hội bị bỏ lỡ: Mỗi ngày quỹ đất này chưa được sử dụng là một ngày TP.HCM mất đi cơ hội phát triển hạ tầng, thu hút đầu tư, tạo việc làm và tăng trưởng kinh tế. Nhà đầu tư cũng bỏ lỡ cơ hội “săn đất” ở mức giá tốt trước khi thị trường định hình rõ chu kỳ phục hồi.

Kịch bản nào cho quỹ đất 'khổng lồ' này? Đòn bẩy tái định vị thị trường

TP.HCM đã nhận thức được tầm quan trọng của việc giải quyết vấn đề này. Giai đoạn 2026-2030, thành phố đã ban hành danh mục các dự án thu hút đầu tư, trong đó có nhiều khu đất thuộc địa bàn Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây (ám chỉ các khu vực có thể được quy hoạch lại hoặc liên kết phát triển). Đây là tín hiệu cho thấy một chiến lược tái định vị thị trường, biến thách thức thành đòn bẩy tăng trưởng.

Việc rà soát, tổ chức lại quy hoạch và đưa các quỹ đất đủ điều kiện vào khai thác thông qua đấu giá, thu hút đầu tư là hướng đi đúng đắn. Khi những quỹ đất này được “giải phóng”, chúng sẽ tạo ra một làn sóng mới cho thị trường bất động sản:

• Tăng nguồn cung chất lượng: Đặc biệt là đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.
• Kích thích hạ tầng kết nối: Các dự án mới sẽ kéo theo sự phát triển đồng bộ của hạ tầng giao thông, tiện ích, nâng cao giá trị tổng thể của khu vực.
• Thúc đẩy thanh khoản: Khi pháp lý rõ ràng và quy hoạch minh bạch, thanh khoản của các dự án sẽ được cải thiện đáng kể, thu hút cả nhà đầu tư cá nhân và tổ chức.

Góc nhìn chuyên gia: Chiến lược 'săn đất' trong giai đoạn chuyển mình của TP.HCM

Với vai trò là Tổng biên tập chuyên trang đầu tư BĐS, tôi khẳng định đây là thời điểm vàng để các nhà đầu tư có tầm nhìn chiến lược bắt đầu “săn lùng” thông tin và chuẩn bị dòng tiền. Đừng để nỗi sợ mua đỉnh hay áp lực lãi suất làm bạn chần chừ bỏ lỡ cơ hội:

• Nghiên cứu quy hoạch: Tập trung vào các khu vực có quỹ đất lớn như Cần Giờ, và các vùng lân cận được đề cập trong kế hoạch 2026-2030. Tìm hiểu kỹ quy hoạch 1/500 và các dự án hạ tầng trọng điểm.
• Đánh giá pháp lý: Ưu tiên các quỹ đất có tiềm năng được “giải phóng” sớm, với pháp lý minh bạch, khả năng ra sổ hồng riêng rõ ràng.
• Đòn bẩy vốn thông minh: Chuẩn bị sẵn sàng nguồn vốn, cân nhắc bài toán chi phí cơ hội. Việc đầu tư vào các quỹ đất có tiềm năng tăng giá mạnh khi được khai thác có thể mang lại biên độ lợi nhuận vượt trội.

TP.HCM đang ở giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ. Việc giải quyết bài toán quỹ đất chưa sử dụng không chỉ là nhiệm vụ của chính quyền mà còn là cơ hội lớn cho những nhà đầu tư biết nắm bắt thời cơ, góp phần kiến tạo nên diện mạo đô thị mới và thu về lợi nhuận xứng đáng.

Nguồn tổng hợp & tham khảo: https://vnexpress.net/hon-4-700-ha-dat-nha-nuoc-thu-hoi-o-tp-hcm-van-chua-su-dung-5121249.html