HoREA kiến nghị chỉ áp dụng niên hạn sử dụng cho chung cư xây mới, không hồi tố

Đề xuất đột phá về niên hạn sử dụng chung cư: HoREA kiến nghị không hồi tố và bảo vệ quyền sở hữu

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có kiến nghị quan trọng gửi đến cơ quan soạn thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đề xuất một cách tiếp cận mới và công bằng về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Theo đó, niên hạn sử dụng chỉ nên áp dụng đối với các dự án chung cư được đầu tư xây dựng mới sau khi Luật Nhà ở (sửa đổi) chính thức có hiệu lực, đồng thời khẳng định nguyên tắc không hồi tố đối với các chung cư hiện hữu. Đề xuất này nhằm đảm bảo quyền tài sản hợp pháp của người dân, tránh gây xáo trộn và tạo sự minh bạch trong khung pháp lý bất động sản.

Làm rõ khái niệm “thời hạn sử dụng” và quyền sở hữu

Trong văn bản góp ý, HoREA nhấn mạnh sự cần thiết phải điều chỉnh cách diễn đạt về “thời hạn sử dụng nhà chung cư”. Thay vì sử dụng cụm từ dễ gây hiểu lầm là “sở hữu nhà chung cư có thời hạn”, Hiệp hội đề xuất quy định “thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình”.

Theo HoREA, cách diễn đạt này phù hợp hơn với định hướng của Nghị quyết 21 và quan trọng hơn là tránh cách hiểu sai lệch rằng quyền sở hữu căn hộ của người dân bị giới hạn về thời gian. Hiệp hội lý giải, thời hạn ở đây cần được hiểu là vòng đời kỹ thuật của công trình xây dựng, không phải là giới hạn về quyền sở hữu tài sản. Quyền sở hữu nhà chung cư, một khi đã được xác lập theo quy định pháp luật, chỉ chấm dứt khi công trình chung cư phải phá dỡ theo quy định, và chủ sở hữu không còn chiếm hữu, sử dụng căn hộ đó.

Bảo vệ quyền tài sản: Không áp dụng hồi tố với chung cư hiện hữu

Điểm mấu chốt trong kiến nghị của HoREA là quy định về niên hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình chỉ nên được áp dụng cho các dự án chung cư được đầu tư xây dựng mới kể từ thời điểm Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực. Các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài sẽ không bị áp dụng hồi tố.

HoREA lập luận rằng việc này là tối cần thiết để bảo đảm quyền tài sản của người dân, phù hợp với nguyên tắc pháp luật không quy định hiệu lực trở về trước làm phát sinh trách nhiệm hoặc hạn chế quyền lợi đã được xác lập. Đây là cơ sở quan trọng để duy trì sự ổn định, công bằng trong thị trường bất động sản và niềm tin của người dân vào hệ thống pháp luật.

Chính sách công bằng cho chung cư xây dựng từ 1995

Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị dự thảo luật cần làm rõ cơ chế đối với các chung cư được xây dựng từ năm 1995 đến trước thời điểm Luật Nhà ở mới có hiệu lực. Hiện tại, dự thảo Luật xác định “nhà chung cư cũ” là các công trình được xây dựng từ năm 1994 trở về trước và nhóm này được hưởng các cơ chế, chính sách đặc thù về cải tạo, xây dựng lại.

Tuy nhiên, nhóm chung cư xây dựng từ năm 1995 đến trước thời điểm luật mới có hiệu lực lại chưa được quy định rõ về cơ chế áp dụng. HoREA kiến nghị nhóm chung cư này cũng cần được hưởng các chính sách về cải tạo, xây dựng lại chung cư tương tự nhà chung cư cũ, nhằm bảo đảm sự công bằng giữa các chủ sở hữu và đẩy nhanh tiến độ chỉnh trang đô thị.

Cơ chế linh hoạt cho tái thiết chung cư hết niên hạn

Đối với các chung cư xây dựng mới sau khi Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực, HoREA đề xuất một cơ chế rõ ràng khi công trình hết niên hạn và cần phải phá dỡ. Theo đó, chủ sở hữu căn hộ sẽ được quyền tiếp tục sử dụng phần đất chung để xây dựng lại công trình mới thông qua việc đóng góp kinh phí hoặc hợp tác với nhà đầu tư.

Mức đóng góp của từng chủ sở hữu sẽ được xác định theo diện tích căn hộ nhân với suất đầu tư xây dựng mới một mét vuông sàn nhà ở tại thời điểm phá dỡ. Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu, không có khả năng đóng góp kinh phí, hoặc không lựa chọn được nhà đầu tư phù hợp, họ có thể bàn giao đất cho Nhà nước để giao cho nhà đầu tư khác thực hiện dự án. Khi đó, các chủ sở hữu sẽ được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo quy định và được hỗ trợ tái định cư.

Hướng tới khung pháp lý bền vững và trách nhiệm cộng đồng

HoREA tin rằng, việc quy định rõ ràng về phạm vi áp dụng, cơ chế chuyển tiếp và nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu sẽ góp phần hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động cải tạo, xây dựng lại chung cư. Cơ chế này không chỉ từng bước xóa bỏ tình trạng Nhà nước phải sử dụng ngân sách để xử lý các chung cư xuống cấp mà còn nâng cao trách nhiệm của chủ sở hữu đối với tài sản của mình, thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản và quá trình đô thị hóa.

Theo thống kê từ Bộ Xây dựng, Việt Nam hiện có khoảng 2.500 khu nhà chung cư cũ, nhà ở tập thể cũ được xây dựng từ năm 1994 trở về trước. Tuy nhiên, tiến độ cải tạo và xây dựng lại các công trình này vẫn còn chậm do vướng mắc về nguồn vốn, cơ chế bồi thường, tái định cư và sự đồng thuận giữa các chủ sở hữu.

Nguồn tham khảo: https://vnexpress.net/horea-de-xuat-chi-ap-dung-nien-han-su-dung-voi-chung-cu-xay-moi-5105508.html