JLL: Minh bạch BĐS Việt Nam còn “bán trong suốt”, nhưng tín hiệu cải thiện đang mở ra cơ hội vàng cho nhà đầu tư

Báo cáo Chỉ số minh bạch của thị trường địa ốc toàn cầu 2026 từ JLL vừa công bố đã vẽ nên bức tranh rõ nét về vị thế của bất động sản (BĐS) Việt Nam. Với vị trí 50 trên 89 quốc gia và vùng lãnh thổ, Việt Nam vẫn nằm trong nhóm “Bán minh bạch”, xếp sau nhiều đối thủ khu vực như Singapore, Thái Lan hay Philippines. Tuy nhiên, những tín hiệu cải thiện đáng kể đang mở ra triển vọng mới, thu hút dòng vốn đầu tư ngoại và củng cố niềm tin thị trường.

Minh bạch BĐS Việt Nam: Thực trạng và những rào cản cần tháo gỡ

Theo đánh giá của JLL, thị trường bất động sản Việt Nam hiện đứng ở vị trí 50 trong 89 quốc gia được khảo sát về tính minh bạch, thuộc nhóm “Bán minh bạch” với điểm tổng hợp 3,15. Điều này cho thấy dữ liệu thị trường còn phân mảnh, hạn chế, dẫn đến độ chính xác định giá chỉ đạt 60-70% và thời gian định giá kéo dài 10-20 ngày, gây rủi ro pháp lý và chi phí thông tin đắt đỏ cho nhà đầu tư.

Cụ thể, Việt Nam đã giảm một hạng so với kỳ báo cáo 2024, đứng sau Singapore (hạng 13), Thái Lan, Malaysia, Indonesia và Philippines trong khu vực Đông Nam Á. Cơ cấu nguồn thông tin tại Việt Nam cũng đảo ngược, khi kinh nghiệm chuyên gia và khảo sát thị trường chiếm tới 80%, trong khi dữ liệu công khai chỉ đóng góp khoảng 20%. Đây là một trong những “nỗi đau” lớn nhất của nhà đầu tư khi tìm kiếm thông tin dự án, quy hoạch 1/500 hay tình trạng pháp lý để đảm bảo “sổ hồng riêng” sau này.

Bảng xếp hạng minh bạch BĐS tại Đông Nam Á (JLL 2026)

Việc thiếu hụt dữ liệu công khai, minh bạch khiến nhà đầu tư khó đánh giá chính xác “tiềm năng tăng giá” hay “biên độ lợi nhuận” của một dự án, đặc biệt trong bối cảnh thị trường chưa định hình rõ chu kỳ phục hồi. Rủi ro pháp lý cao cũng là yếu tố khiến dòng vốn ngoại còn dè dặt, hoặc đòi hỏi mức lợi nhuận cao hơn để bù đắp.

Dấu hiệu tích cực: Việt Nam trong top 10 thị trường cải thiện mạnh nhất

Dù còn nhiều thách thức, báo cáo của JLL cũng ghi nhận một điểm sáng quan trọng: Việt Nam lọt nhóm 10 thị trường có mức cải thiện điểm số mạnh nhất trong kỳ khảo sát 2024-2026, với mức giảm 0,1 điểm so với kỳ trước. Đây là tín hiệu tích cực, cho thấy những nỗ lực của Việt Nam trong việc nâng cao tính minh bạch đang dần phát huy hiệu quả.

Ông Võ Văn Hữu Phước, Giám đốc cấp cao mảng Tư vấn định giá và quản trị rủi ro JLL Việt Nam, nhấn mạnh: “Việt Nam đang từng bước số hóa hồ sơ đất đai, xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất, tiến tới áp dụng các tiêu chuẩn định giá quốc tế như IPMS. Đây là những yếu tố then chốt giúp rút ngắn khoảng cách, nâng cao độ tin cậy của kết quả định giá và củng cố niềm tin của nhà đầu tư ngoại vào thị trường.”

Sự cải thiện này đã góp phần vào việc thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam. Trong 7 tháng đầu năm, dòng vốn FDI đăng ký đạt 38,1 tỷ USD, gần bằng cả năm trước và là mức cao nhất trong một thập kỷ. Điều này cho thấy, khi tính minh bạch được cải thiện, “thanh khoản” của thị trường cũng sẽ được thúc đẩy, giảm bớt “nỗi sợ mua đỉnh” cho nhà đầu tư.

Lộ trình nâng tầm minh bạch: Cơ hội vàng cho nhà đầu tư chiến lược

Để tiến gần hơn tới nhóm thị trường minh bạch cao, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, khuyến nghị các giải pháp trọng tâm: hoàn thiện số hóa hồ sơ đất đai, công bố dữ liệu về thị trường tín dụng bất động sản thương mại, đẩy mạnh chứng nhận công trình xanh gắn với quy hoạch tổng thể, và áp dụng các tiêu chuẩn định giá quốc tế.

“Việc áp dụng các tiêu chuẩn định giá quốc tế cũng giữ vai trò quan trọng để nâng cao tính minh bạch của thị trường địa ốc,” bà Trang khẳng định.

Những bước đi này không chỉ giúp giảm thiểu “nỗi sợ pháp lý chưa hoàn chỉnh” hay “chậm cấp sổ hồng riêng” mà còn tạo ra một môi trường đầu tư an toàn, hấp dẫn hơn. Đối với nhà đầu tư, đây là “chi phí cơ hội” không thể bỏ lỡ. Việc theo dõi sát sao các chính sách và tiến độ số hóa sẽ giúp họ đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn vào các dự án có “vị trí đắc địa” và pháp lý rõ ràng, từ đó tối ưu hóa “tỷ suất cho thuê” và “biên độ lợi nhuận”.

Tầm nhìn khu vực: Singapore và Australia dẫn đầu, dòng vốn dịch chuyển mạnh mẽ

Khu vực châu Á - Thái Bình Dương (APAC) đang ghi nhận mức cải thiện mạnh mẽ về minh bạch, chiếm một nửa trong top 10 thị trường cải thiện tốt nhất toàn cầu. Australia hiện là thị trường BĐS có tính minh bạch cao nhất khu vực, ở vị trí thứ 12. Singapore tiếp tục dẫn đầu Đông Nam Á với điểm 1,9 và xếp thứ 13 toàn cầu, thuộc nhóm thị trường có tính minh bạch cao cùng Anh, Mỹ, Canada.

Sự dịch chuyển này giúp dòng vốn đầu tư xuyên biên giới vào khu vực phục hồi mạnh mẽ. Việt Nam, với những nỗ lực cải thiện minh bạch, đang trở thành điểm đến hấp dẫn hơn trong mắt các nhà đầu tư quốc tế, đặc biệt là những quỹ đầu tư tìm kiếm “BĐS dòng tiền” ổn định và bền vững.

Tóm lại, dù còn nhiều việc phải làm để đạt đến ngưỡng minh bạch cao, thị trường BĐS Việt Nam đang đi đúng hướng. Những cải cách về pháp lý, số hóa dữ liệu và áp dụng tiêu chuẩn quốc tế sẽ là chìa khóa để củng cố niềm tin, thu hút dòng vốn chất lượng và tạo đà phát triển bền vững cho thị trường trong dài hạn.

Nguồn tổng hợp & tham khảo: https://vnexpress.net/jll-bat-dong-san-viet-nam-xep-sau-thai-lan-philippines-ve-tinh-minh-bach-5120378.html