Khoảng cách lãi suất vay mua nhà: Rào cản lớn cho người mua và thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với một thách thức đáng kể khi kỳ vọng về lãi suất vay của người mua nhà và nhà đầu tư ngày càng xa rời thực tế. Một nghiên cứu mới đây chỉ ra rằng đa số người dân chỉ sẵn lòng sử dụng đòn bẩy tài chính khi lãi suất ở mức một con số, trong khi chi phí vay hiện hành lại cao hơn đáng kể, tạo ra khoảng cách lớn kìm hãm thanh khoản toàn ngành.

Kỳ vọng lãi suất của người mua nhà và thực trạng thị trường

Theo báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản của PropertyGuru, hơn 80% người mua và nhà đầu tư chỉ cân nhắc vay mua bất động sản nếu lãi suất duy trì dưới 9% mỗi năm. Cụ thể hơn, 43% đối tượng khảo sát bày tỏ mong muốn lãi suất lý tưởng là 5-7% một năm, trong khi 38% khác chấp nhận mức 7-9%. Chỉ một phần nhỏ, khoảng 19%, cho biết có thể chịu được lãi suất 9-11%. Đáng chú ý, không một người tham gia khảo sát nào sẵn sàng vay nếu lãi suất vượt quá 11%.

Nhu cầu vay vốn vẫn rất cao, với hơn 90% người mua hiện tại có kế hoạch sử dụng các khoản vay. Tuy nhiên, họ mong muốn tổng số tiền trả góp hàng tháng (gồm cả gốc và lãi) chỉ chiếm khoảng 20-40% tổng thu nhập. Điều này hoàn toàn trái ngược với mặt bằng lãi suất phổ biến trên thị trường hiện nay, thường dao động từ 12-14% một năm sau thời gian ưu đãi, thậm chí có những khoản vay thả nổi lên đến 15-16%.

Áp lực tài chính cá nhân khi lãi suất cao

Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên phân tích về gánh nặng tài chính mà người vay phải đối mặt. Với một hộ gia đình có tổng thu nhập khoảng 30 triệu đồng mỗi tháng, nếu muốn giới hạn khoản trả nợ vay chỉ trong khoảng 6-12 triệu đồng (20-40% thu nhập), họ chỉ có thể vay tối đa 1-1,2 tỷ đồng trong 20 năm với lãi suất 8-10% một năm. Điều này đòi hỏi họ phải có sẵn khoảng 60% giá trị căn nhà. Nếu vay 50% giá trị tài sản trong cùng thời hạn với lãi suất 8-10%, khoản trả hàng tháng sẽ là 12-14 triệu đồng, chiếm tới 42-48% thu nhập. Trong kịch bản lãi suất tăng lên 12-14%, tỷ lệ này có thể vọt lên 55-60% thu nhập, trở thành một gánh nặng tài chính không bền vững.

Ảnh hưởng của lãi suất đến thanh khoản thị trường bất động sản

Viện Nghiên cứu Kinh tế, Tài chính, Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cũng đồng quan điểm rằng, để sức cầu thị trường hồi phục mạnh mẽ, lãi suất vay mua nhà cần được duy trì ở mức ưu đãi 6-8% một năm, và lãi suất thả nổi không nên vượt quá 11%. Đây là ngưỡng tiệm cận với khả năng chi trả mà đa số người mua bày tỏ.

Áp lực lãi vay đã tác động rõ rệt lên thanh khoản thị trường. Báo cáo 6 tháng đầu năm của DXS-FERI cho thấy, tỷ lệ hấp thụ trên toàn thị trường chỉ đạt khoảng 20-30%, giảm 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước và thấp hơn khoảng 30 điểm phần trăm so với nửa cuối năm 2025. Miền Nam ghi nhận mức sụt giảm nghiêm trọng nhất, với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 25-30%, thấp hơn khoảng 20 điểm phần trăm so với cùng kỳ.

Giao dịch hiện nay chủ yếu tập trung vào các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, trong khi các sản phẩm mang tính đầu tư, đặc biệt là những dự án có sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm khách hàng. Điều này nhấn mạnh rằng điểm nghẽn của thị trường hiện không phải ở nguồn cung, mà chính là chi phí vốn cao.

Người mua nhà tham quan một dự án căn hộ tại TP HCM. Ảnh: Phương Uyên

Chiến lược thích nghi với mặt bằng lãi suất mới

Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, nhận định rằng khả năng mặt bằng lãi suất sớm quay trở lại mức thấp như những năm trước là không cao. Giai đoạn 2026-2030, nền kinh tế Việt Nam sẽ cần một lượng vốn đầu tư khổng lồ để đạt được các mục tiêu tăng trưởng, buộc các ngân hàng phải duy trì lãi suất huy động ở mức hấp dẫn. Cùng với sự phục hồi của các kênh đầu tư khác như chứng khoán, bất động sản và áp lực lạm phát, dư địa để giảm mạnh lãi suất là rất hạn chế. Ông Lực nhấn mạnh, đây sẽ là một mặt bằng lãi suất mới mà cả doanh nghiệp và người mua nhà cần thích nghi.

Trước tình hình này, TS Cấn Văn Lực khuyến nghị người mua nhà cần thay đổi cách tiếp cận thay vì chờ đợi chi phí vay giảm sâu. Ông đề xuất chỉ nên dành khoảng 30% thu nhập hàng tháng để trả nợ mua nhà, đồng thời ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ xây dựng minh bạch và các chính sách hỗ trợ tài chính phù hợp từ chủ đầu tư.

Về phía các chủ đầu tư, việc giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, cân đối lại tỷ trọng giữa vốn chủ sở hữu và vốn vay, cùng với việc đa dạng hóa các kênh huy động vốn, sẽ là yếu tố then chốt để xây dựng một cấu trúc tài chính bền vững hơn trong bối cảnh mới.

Dự báo và lời khuyên

DXS-FERI dự báo rằng chi phí vay trong nửa cuối năm nay nhiều khả năng vẫn sẽ duy trì ở mức 12-14%, do Chính phủ tiếp tục ưu tiên kiểm soát lạm phát và thúc đẩy tăng trưởng bền vững. Với kịch bản này, người có nhu cầu mua nhà được dự báo sẽ tiếp tục giữ tâm lý thận trọng và chưa sẵn sàng sử dụng đòn bẩy tài chính nếu khoản trả nợ vượt quá khoảng 40% thu nhập. Sự thích nghi và chiến lược tài chính thận trọng sẽ là chìa khóa để vượt qua giai đoạn thách thức này của thị trường bất động sản.

Nguồn tham khảo: https://vnexpress.net/muc-lai-suat-nao-khien-nguoi-mua-nha-san-sang-di-vay-5101188.html