Khoảng trống pháp lý 'nhà ở thương mại giá phù hợp': Hệ lụy nào cho thị trường BĐS trung cấp và nhà đầu tư?

Quyết định loại bỏ quy định về "nhà ở thương mại giá phù hợp" khỏi dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất của Bộ Xây dựng đang tạo ra một làn sóng tranh luận gay gắt trong giới chuyên gia và nhà đầu tư bất động sản. Đây không chỉ là một thay đổi về mặt pháp lý mà còn là một tín hiệu đáng lo ngại về định hướng phát triển thị trường nhà ở, đặc biệt là phân khúc trung cấp đang khát nguồn cung.

Khoảng trống 'nhà ở thương mại giá phù hợp': Hệ lụy nào cho thị trường BĐS trung cấp và nhà đầu tư?

Nhà ở thương mại giá phù hợp là loại hình bất động sản được thiết kế để đáp ứng nhu cầu của người có thu nhập trung bình, với mức giá được kiểm soát bởi UBND cấp tỉnh nhưng vẫn đảm bảo tính đúng, tính đủ chi phí. Việc vắng bóng quy định này trong Luật Nhà ở sửa đổi đang tạo ra khoảng trống pháp lý, khiến hàng triệu người dân khó tiếp cận nhà ở và làm trầm trọng thêm tình trạng lệch pha cung cầu trên thị trường.

Ban đầu, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) công bố hồi tháng 7 đã dành hẳn một chương cho loại hình này, định nghĩa rõ ràng là nhà ở được xây theo dự án để bán, thuê mua hoặc cho thuê theo cơ chế thị trường. Giá bán, thuê mua sẽ do UBND cấp tỉnh quy định theo từng khu vực, phù hợp với khả năng chi trả của người dân, đồng thời có thể bị hạn chế chuyển nhượng trong 5 năm để tránh đầu cơ.

Tuy nhiên, nội dung này đã bị loại bỏ khỏi dự thảo trình Quốc hội vào tháng 8 và tiếp tục vắng mặt trong bản mới nhất trình Bộ Tư pháp thẩm định vào tháng 9. Động thái này diễn ra bất chấp kiến nghị mạnh mẽ từ Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) và nhiều chuyên gia, những người coi đây là giải pháp then chốt để giải quyết bài toán nhà ở cho người thu nhập trung bình, thấp.

Vì sao quy định quan trọng này bị gạt bỏ?

Theo giải trình của Bộ Xây dựng, việc bỏ quy định về nhà ở thương mại giá phù hợp là sau khi tham vấn ý kiến của các cơ quan, tổ chức. Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội từng nhận định đây là một chính sách rất lớn, tác động trực tiếp đến cấu trúc thị trường bất động sản và định hướng an sinh nhà ở, do đó cần có cơ sở lý luận và thực tiễn hết sức rõ ràng.

Các đoàn Đại biểu Quốc hội cũng yêu cầu làm rõ tiêu chí xác định, nguyên tắc phát triển và cơ chế quản lý để tránh trùng lặp với các chính sách nhà ở hiện hành, đồng thời đề nghị bổ sung cơ chế ưu đãi. Rõ ràng, sự phức tạp trong việc định hình một khung pháp lý chặt chẽ, minh bạch và không chồng chéo là một thách thức lớn, dẫn đến quyết định tạm gác lại.

Nỗi đau thị trường và cơ hội đầu tư bị bỏ lỡ

Thị trường bất động sản Việt Nam đang tồn tại một khoảng trống lớn ở phân khúc nhà ở dành cho nhóm thu nhập trung bình, dao động từ 20-40 triệu đồng mỗi tháng. Đây là nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực rất lớn, nhưng lại "bị kẹt ở giữa": không đủ khả năng tiếp cận các dự án nhà ở thương mại cao cấp với giá bán neo cao, nhưng cũng không thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội với các tiêu chí khắt khe.

Việc thiếu vắng "nhà ở thương mại giá phù hợp" đồng nghĩa với việc hàng triệu người dân tiếp tục đối mặt với áp lực nhà ở, buộc phải chấp nhận những lựa chọn kém tối ưu hoặc trì hoãn giấc mơ an cư. Đối với nhà đầu tư, đây là một cơ hội bị bỏ lỡ để khai thác một phân khúc thị trường tiềm năng với thanh khoản ổn định và nhu cầu thực cao. Một khung pháp lý rõ ràng cho loại hình này sẽ là đòn bẩy để thu hút dòng tiền đầu tư, thúc đẩy các chủ đầu tư phát triển dự án, từ đó tạo ra biên độ lợi nhuận hấp dẫn từ BĐS dòng tiền.

Nỗi sợ về pháp lý chưa hoàn chỉnh, chậm cấp sổ hồng riêng hay tranh chấp quỹ bảo trì luôn là rào cản lớn cho người mua và nhà đầu tư. Nếu chính sách "nhà ở thương mại giá phù hợp" được luật hóa với quy hoạch 1/500 minh bạch, cơ chế quản lý rõ ràng, nó sẽ giảm thiểu rủi ro, tăng cường niềm tin và kích thích thị trường phát triển bền vững. Chi phí trì hoãn (cost of inaction) trong việc ban hành chính sách này là rất lớn, không chỉ ảnh hưởng đến an sinh xã hội mà còn kìm hãm sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS.

Góc nhìn chuyên gia: Đâu là lối thoát cho phân khúc nhà ở trung cấp?

Với vai trò là chuyên gia phân tích thị trường, chúng tôi nhận thấy rằng việc bỏ ngỏ quy định về "nhà ở thương mại giá phù hợp" là một bước lùi trong nỗ lực tái cấu trúc thị trường. Để giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu và đáp ứng nhu cầu nhà ở thực, cần có những giải pháp đồng bộ và quyết liệt hơn:

• Hoàn thiện khung pháp lý: Dù phức tạp, việc nghiên cứu và hoàn thiện quy định về nhà ở thương mại giá phù hợp là cần thiết. Cần làm rõ các tiêu chí, cơ chế ưu đãi cho chủ đầu tư (như ưu đãi thuế, đất đai, tín dụng) để khuyến khích họ tham gia.
• Đẩy mạnh nhà ở xã hội: Song song với việc xem xét lại chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp, cần tiếp tục đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội với các chính sách hỗ trợ hấp dẫn hơn cho cả người mua và chủ đầu tư.
• Minh bạch thông tin thị trường: Cung cấp thông tin quy hoạch, giá cả, tiến độ dự án một cách minh bạch để người mua và nhà đầu tư có cơ sở ra quyết định, tránh nỗi sợ mua đỉnh khi thị trường chưa định hình rõ chu kỳ phục hồi.
• Kiểm soát lãi suất vay: Áp lực lãi suất vay thả nổi sau thời gian ưu đãi là gánh nặng lớn cho người mua nhà. Cần có chính sách ổn định lãi suất hoặc các gói vay ưu đãi dài hạn hơn cho phân khúc này.

Thị trường bất động sản cần một "cú hích" từ chính sách để khơi thông dòng chảy nguồn cung và đáp ứng nhu cầu thực. Việc sớm có một định nghĩa và khung pháp lý rõ ràng cho "nhà ở thương mại giá phù hợp" không chỉ là mong mỏi của người dân mà còn là yếu tố then chốt để thị trường phát triển bền vững, giảm thiểu rủi ro cho cả chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân.

Nguồn tổng hợp & tham khảo: https://vnexpress.net/chua-luat-hoa-quy-dinh-ve-nha-thuong-mai-gia-phu-hop-5120397.html