Người mua nhà đối diện áp lực lãi suất 13-15% sau thời gian ưu đãi

Áp lực lãi suất vay mua nhà sau ưu đãi: Thách thức lớn cho thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một giai đoạn đầy thách thức khi người mua nhà đối mặt với mức lãi suất vay thả nổi đáng kể sau khi kết thúc các gói ưu đãi. Hiện tại, lãi suất thực tế mà người vay phải trả phổ biến dao động từ 13% đến 15% mỗi năm, tăng mạnh so với các năm trước. Điều này không chỉ gây áp lực tài chính nặng nề cho các cá nhân mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản chung của thị trường, trong bối cảnh giá bất động sản vẫn giữ ở mức cao.

Mặt bằng lãi suất hiện hành và sự dịch chuyển đáng chú ý

Theo khảo sát quý II mới nhất của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) thực hiện trên 10 ngân hàng thương mại hàng đầu, các gói vay mua nhà được ưu đãi với mức lãi suất từ 8,5% đến 11% mỗi năm. Thời gian áp dụng các gói này thường kéo dài từ 6 đến 12 tháng, tùy thuộc vào chính sách của từng ngân hàng và gói tín dụng cụ thể.

Trong nhóm “Big4” ngân hàng quốc doanh, Agribank hiện có mức lãi suất ưu đãi thấp nhất là 8,2% cho các khoản vay trung và dài hạn. Các ngân hàng khác như Vietcombank áp dụng 9,8%, VietinBank 10,5% và BIDV là 10,8% cho gói cố định 12 tháng.

Đối với khối ngân hàng tư nhân, mặt bằng lãi suất ưu đãi đã thu hẹp khoảng cách với nhóm quốc doanh. Techcombank triển khai mức 9,2%, ACB 9,5%, HDBank và TPBank cùng 9,8%, BaoViet Bank 10,5%, trong khi VIB duy trì quanh mức 11% cho gói ưu đãi 12 tháng.

Tuy nhiên, vấn đề phát sinh sau thời gian ưu đãi. Đa số các khoản vay sẽ chuyển sang mức lãi suất thả nổi, được tính dựa trên lãi suất cơ sở hoặc lãi suất tham chiếu cộng thêm biên độ khoảng 3,3% đến 3,5%. Kết quả là, lãi suất thực tế mà người vay phải đối mặt hiện nay phổ biến ở mức 13-15% một năm.

So với năm 2025, khi nhiều ngân hàng quốc doanh còn áp dụng các gói vay mua nhà với lãi suất chỉ 5,5-6,7% trong 12-24 tháng đầu, mức lãi suất ưu đãi hiện tại đã tăng đáng kể (từ 2 đến 4 điểm phần trăm, thậm chí gần 5 điểm phần trăm ở một số gói). Dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services cũng xác nhận xu hướng này, với lãi suất vay mua nhà phổ biến 12-14% trong nửa đầu năm, và một số khoản vay thả nổi lên tới 16%. Mức này cao hơn khoảng 3 điểm phần trăm so với năm 2025 và gần 4 điểm phần trăm so với mặt bằng 8-11% của năm 2024.

Nguyên nhân đẩy lãi suất lên cao

Theo Công ty cổ phần Xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam (VIS Rating), nguyên nhân chính dẫn đến sự gia tăng của lãi suất vay mua nhà là do chi phí huy động vốn của các ngân hàng đã tăng lên. Sau một giai đoạn dài duy trì lãi suất thấp nhằm hỗ trợ nền kinh tế, nhiều ngân hàng đã phải nâng lãi suất huy động để thu hút tiền gửi, từ đó đẩy chi phí vốn đầu vào lên cao. Bên cạnh đó, định hướng kiểm soát tín dụng trong lĩnh vực bất động sản vẫn được duy trì, khiến mặt bằng lãi suất khó có thể giảm sâu dù nhu cầu vay mua nhà trong dân vẫn còn lớn.

Hệ quả đối với người mua nhà và thanh khoản thị trường

Sự kết hợp giữa lãi suất tăng và giá nhà vẫn neo cao đang tạo ra một sức ép lớn, làm suy giảm khả năng chi trả của người mua. Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập ngày càng nới rộng, khiến người mua trở nên thận trọng hơn khi sử dụng đòn bẩy tài chính. Nhiều người đã quyết định giảm tỷ lệ vay hoặc kéo dài thời gian tích lũy để giảm bớt áp lực trả nợ khi lãi suất biến động.

Áp lực tài chính này cũng được phản ánh rõ qua thanh khoản của thị trường. Dat Xanh Services chỉ ra rằng, khi lãi suất ở mức 9-11% vào năm 2025, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt khoảng 45-50%. Tuy nhiên, với lãi suất tăng lên 12-14% trong nửa đầu năm nay, tỷ lệ hấp thụ đã giảm mạnh xuống còn 20-30%, cho thấy sự e dè của người mua trước chi phí vốn leo thang.

Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản từ PropertyGuru cũng cho thấy một bức tranh tương tự. Hơn 80% người mua nhà và nhà đầu tư chỉ sẵn sàng vay mua bất động sản khi lãi suất duy trì dưới 9% một năm. Đặc biệt, phần lớn người mua coi mức lãi suất 5-9% là phù hợp nhất và sẽ cân nhắc dừng sử dụng đòn bẩy tài chính nếu lãi vay vượt quá 11%. Nghiên cứu này còn chỉ ra rằng, phần lớn người mua nhà mong muốn khoản trả góp hàng tháng (bao gồm cả gốc và lãi) chỉ chiếm khoảng 20-40% thu nhập của họ. Đây chính là lý do khiến mặt bằng lãi suất hiện nay trở thành một rào cản đáng kể đối với quyết định “xuống tiền” mua nhà.

Triển vọng và lời khuyên cho người tham gia thị trường

Trong nửa cuối năm, Dat Xanh Services dự báo lãi suất sẽ tiếp tục là biến số then chốt quyết định diễn biến của thị trường. Nếu mặt bằng lãi suất duy trì ở mức 13-15%, tỷ lệ hấp thụ có thể tiếp tục giảm xuống dưới 20%, đồng thời giá bán cũng khó có thể duy trì đà tăng trưởng mạnh mẽ.

Các chuyên gia nhận định rằng, trong bối cảnh giá nhà chưa có dấu hiệu giảm sâu, lãi suất vay tiếp tục duy trì ở mức cao sẽ buộc người mua phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn trước khi đưa ra quyết định đầu tư. Thị trường vì vậy nhiều khả năng sẽ chứng kiến xu hướng người mua giảm đòn bẩy tài chính, ưu tiên tìm kiếm các dự án có chính sách hỗ trợ lãi suất hấp dẫn hoặc những bất động sản có khả năng khai thác dòng tiền sớm để giảm thiểu áp lực chi phí vốn.

Nguồn tham khảo: https://vnexpress.net/nguoi-mua-nha-doi-mat-lai-vay-13-15-sau-uu-dai-5104630.html