Niên hạn sử dụng chung cư: Bước ngoặt thay đổi thị trường và tư duy sở hữu

Quy định về thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn công trình, được định hướng trong Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV, đang mở ra một chương mới cho thị trường bất động sản Việt Nam. Đây không chỉ là một thay đổi về mặt pháp lý mà còn là động lực mạnh mẽ thúc đẩy sự chuyển dịch trong tư duy của cả người mua nhà lẫn chiến lược phát triển của các chủ đầu tư.

Niên hạn chung cư: Bước tiến quan trọng trong quản lý đô thị

Nghị quyết 21 định hướng việc giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại, ưu tiên cho nhà chung cư. Đặc biệt, đối với các dự án chung cư mới, thời hạn sử dụng căn hộ sẽ được quy định theo niên hạn của công trình. Tuy nhiên, điều này đi kèm với cơ chế bảo đảm quyền tài sản cho chủ sở hữu, cho phép họ thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư khi hết thời hạn.

Theo các chuyên gia bất động sản, đây là một quy định có tính cấp tiến, nhằm đưa thị trường về đúng bản chất và phát triển bền vững. Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, nhận định rằng động thái này sẽ tác động đa chiều, dần dịch chuyển tâm lý người mua từ mục đích đầu cơ, tích trữ sang mục đích sử dụng để ở hoặc khai thác cho thuê.

Bên cạnh đó, từ góc độ quản lý nhà nước, quy định này cung cấp một hành lang pháp lý vững chắc. Nó tạo cơ sở cho chính quyền địa phương, chủ đầu tư và cư dân trong việc giải quyết các vấn đề đền bù, giải tỏa và tái thiết những chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng, đảm bảo an toàn cho người dân và mỹ quan đô thị.

Thay đổi tư duy người mua và trách nhiệm chủ đầu tư

Người mua nhà không còn xem chung cư là “tài sản truyền đời”

Quy định về niên hạn sử dụng sẽ buộc người mua nhà phải thay đổi góc nhìn về căn hộ chung cư. Thay vì coi đây là một "tài sản truyền đời", họ sẽ tiếp cận thực tế hơn, chấp nhận rằng căn hộ là sản phẩm phục vụ nhu cầu ở và khai thác dòng tiền trong khoảng 50-70 năm, đi kèm với các chi phí bảo trì và tái thiết theo chu kỳ. Điều này giúp loại bỏ tâm lý đầu cơ, khuyến khích nhu cầu ở thực và sự ổn định của thị trường.

Ông Nguyễn Viết Hùng, Tổng giám đốc Công ty H Holding, khẳng định: "Khi người dân hiểu rõ quy định 'hết niên hạn thì chủ sở hữu có quyền và nghĩa vụ tài chính để góp vốn xây lại', thì quyền sở hữu của họ vẫn được đảm bảo, đồng thời tạo cơ sở pháp lý minh bạch cho công tác cải tạo, tái thiết đô thị sau này".

Chủ đầu tư nâng cao chất lượng, tăng năng lực cạnh tranh

Đối với các chủ đầu tư, quy định này tạo áp lực lớn trong việc nâng cao chất lượng công trình và hệ thống vận hành. Để kéo dài tuổi thọ của chung cư và tăng khả năng cạnh tranh trên thị trường, họ buộc phải chú trọng hơn vào quy trình thiết kế, thi công và bảo trì. Điều này không chỉ mang lại lợi ích cho cư dân mà còn góp phần xây dựng một thị trường bất động sản chất lượng và đáng tin cậy hơn.

Bảo lưu quyền sở hữu và giải quyết “điểm nghẽn” tái thiết đô thị

Một điểm quan trọng cần làm rõ là quyền sở hữu căn hộ lâu dài của người dân vẫn được bảo lưu và bảo vệ theo Luật Nhà ở 2023. Khái niệm niên hạn công trình không phải là điều mới lạ mà đã luôn tồn tại trong Luật Xây dựng, thể hiện qua các phương án thiết kế và tính toán tuổi thọ của công trình.

Việc đánh giá lại chất lượng công trình khi gần hết niên hạn là một quy trình tất yếu. Động thái này, dù ban đầu có thể tác động đến tâm lý đầu cơ căn hộ, nhưng về lâu dài, sẽ là tiền đề vững chắc giải quyết các vấn đề tồn đọng trong công tác giải tỏa, đền bù, chỉnh trang đô thị. Từ đó, đảm bảo an sinh xã hội cho người dân sống trong các tòa nhà cao tầng và kiến tạo diện mạo đô thị văn minh, hiện đại hơn.

Các chuyên gia cũng đề xuất cần xem xét cụ thể các phương án bảo hộ quyền tài sản của cư dân, như cơ chế sang nhượng suất tái định cư, bán quyền sử dụng đất chung, hoặc nhận hỗ trợ, hoàn tiền theo giá trị tài sản còn lại sau khi thanh lý, đấu giá đất. Điều này nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích giữa nhà nước, chủ đầu tư và người dân, tạo sự đồng thuận trong quá trình triển khai chính sách quan trọng này.

Tóm lại, quy định về niên hạn sử dụng chung cư không làm xấu đi thị trường, mà ngược lại, giúp chuẩn hóa và định hình lại đúng bản chất của nhà chung cư. Đây là một bước đi chiến lược, mở đường cho việc tháo gỡ "điểm nghẽn" trong tái thiết đô thị và đảm bảo an toàn, tính mạng cho cộng đồng cư dân trong bối cảnh đô thị hóa ngày càng nhanh chóng.

Nguồn tham khảo: https://znews.vn/chung-cu-co-thoi-han-su-dung-nguoi-mua-nha-chu-dau-tu-phai-thay-doi-post1674227.html