Thị trường bất động sản 2026: Lãi suất cao và giá nhà neo đậu kìm hãm thanh khoản
📑 Mục lục bài viết (5 mục)
Lãi suất cho vay và giá nhà tiếp tục duy trì ở mức cao đang khiến người mua bất động sản Việt Nam trở nên thận trọng. Thanh khoản thị trường giảm, tồn kho tăng.
Nửa đầu năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục đối mặt với giai đoạn trầm lắng đáng kể. Báo cáo nghiên cứu thị trường mới nhất từ CTCP Chứng khoán MB (MBS) đã chỉ ra rằng, các yếu tố vĩ mô như lãi suất cho vay duy trì ở mức cao, cùng với mặt bằng giá nhà neo đậu ở ngưỡng khó tiếp cận, đã tạo ra tâm lý thận trọng sâu sắc cho người mua nhà, dẫn đến thanh khoản thị trường giảm sút và lượng hàng tồn kho tăng cao.
Thanh khoản suy giảm, tồn kho bất động sản gia tăng
Theo khảo sát của MBS, tình hình thanh khoản thị trường bất động sản dân cư trong 6 tháng đầu năm nay tiếp tục đi xuống. Dữ liệu từ Bộ Xây dựng được MBS trích dẫn cho thấy, trong quý I/2026, tổng lượng giao dịch các phân khúc đất nền, căn hộ và nhà ở riêng lẻ đã giảm 8% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, điều này diễn ra trong bối cảnh hàng tồn kho lại có xu hướng gia tăng mạnh mẽ, với mức tăng 28% so với đầu năm.
Sự sụt giảm về thanh khoản được lý giải chủ yếu do lãi suất cho vay bất động sản tăng khoảng 1-1,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Bên cạnh đó, các thông tin về điều chỉnh quy hoạch tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM cũng khiến các nhà đầu tư và người mua trở nên thận trọng hơn, chờ đợi những tín hiệu rõ ràng hơn về hướng phát triển hạ tầng và đô thị.
Mặt bằng giá nhà ở mức cao ngất ngưởng cũng là một rào cản đáng kể đối với nhu cầu mua. Trong quý I/2026, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM lần lượt tăng 24% và 40% so với cùng kỳ năm 2025. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi căn hộ trung cấp và bình dân vẫn khan hiếm. Chi phí xây dựng và tiền sử dụng đất tăng cũng là những yếu tố góp phần đẩy giá nhà lên cao.
Hệ quả là, khả năng hấp thụ sản phẩm trên thị trường giảm, đặc biệt với nhóm khách hàng có thu nhập trung bình và trung bình khá. Tại Hà Nội, tỷ lệ hấp thụ căn hộ đã giảm xuống khoảng 70% (thấp hơn đáng kể so với mức 100% của năm 2025). Trong khi đó, TP.HCM đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 77% (tăng từ 66%), một phần nhờ có thêm nguồn cung trung cấp. Tuy nhiên, MBS dự báo tỷ lệ hấp thụ này có thể giảm trở lại do lãi suất vẫn duy trì ở mức cao.
Lãi suất cao và quy hoạch – những yếu tố định hình tương lai thị trường
Các chuyên gia phân tích từ MBS nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ đi xuống trong giai đoạn 2026-2027. Mặt bằng lãi suất cao tiếp tục là "vấn đề" chính, gây áp lực lên thanh khoản. Cùng với việc nguồn cung tăng mạnh từ cuối năm 2025, người mua nhà và nhà đầu tư có xu hướng chờ đợi giá giảm và có thêm nhiều lựa chọn hơn. Do đó, các dự án có chính sách hỗ trợ lãi suất sẽ có lợi thế cạnh tranh đáng kể.
Bên cạnh đó, các kế hoạch quy hoạch tại Hà Nội và TP.HCM được xem là yếu tố cực kỳ quan trọng. Với những thay đổi mạnh mẽ về hạ tầng giao thông dự kiến trong giai đoạn đầu tư công trung hạn 2026-2030, nhà đầu tư sẽ tiếp tục giữ thái độ thận trọng, chờ xác định rõ những khu vực thực sự hưởng lợi từ các dự án hạ tầng trọng điểm.
Triển vọng nguồn cung và dự báo khu vực
Về nguồn cung, MBS dự báo nhà ở sẽ tăng mạnh nhờ các dự án nhà ở xã hội và các dự án khu vực ngoại thành. Với mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, nguồn cung phân khúc này có thể tăng khoảng 40% so với cùng kỳ. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở thương mại tiếp tục được bổ sung từ các dự án vùng ven, hứa hẹn góp phần hạ nhiệt giá bán tại khu vực trung tâm.
Thị trường phía Bắc: Hà Nội chờ đợi quy hoạch và hạ tầng
Tại thị trường phía Bắc, MBS dự báo nguồn cung bất động sản tại Hà Nội giai đoạn 2026-2027 sẽ tiếp tục tăng, tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ có thể giảm do lãi suất duy trì ở mức cao. Việc Hà Nội công bố Quy hoạch tổng thể 100 năm với các cực tăng trưởng mới ở phía đông, phía tây, cùng với việc đẩy mạnh phát triển hạ tầng đường sắt với 5 tuyến metro khởi công trong quý II/2026, sẽ khiến nhà đầu tư có xu hướng chờ xác định các khu vực trung tâm mới và tiến độ đầu tư hạ tầng để đưa ra quyết định.
Thị trường phía Nam: TP.HCM đối mặt thách thức giá cao và lãi suất
Ở thị trường phía Nam, MBS dự báo nguồn cung căn hộ tại TP.HCM (sau sáp nhập) sẽ tiếp tục tăng, song khả năng hấp thụ có thể chậm lại do mặt bằng giá nhà duy trì ở mức cao. Phân khúc căn hộ được dự báo đi ngang hoặc chỉ giảm nhẹ nhờ nhu cầu ở thực vẫn duy trì. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các dự án lớn như Prive (giai đoạn 3), Khải Hoàn Imperial (1.500 căn), Thuận An Central (1.300 căn) và Genesis (1.650 căn). MBS dự báo tỷ lệ hấp thụ có thể giảm còn khoảng 65-75%, từ mức khoảng 85% của năm 2025.
Đối với phân khúc nhà thấp tầng, nguồn cung chủ yếu đến từ các đại dự án như Green Paradise (đã mở bán 4.000 căn từ cuối năm 2025), cùng các phân khu tiếp theo của Gladia (quận 2 cũ), Gem Sky World, Izumi City (Đồng Nai) và Waterpoint (Long An). Trong bối cảnh lãi suất cao, tỷ suất cho thuê thấp và hoạt động đầu cơ gặp nhiều khó khăn do thanh khoản yếu, MBS dự báo tỷ lệ hấp thụ có thể giảm từ mức trung bình 95% của năm 2025 xuống còn 50-60% trong năm 2026.
Tóm lại, thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua một giai đoạn chuyển mình với nhiều thách thức đến từ lãi suất và giá nhà cao. Tuy nhiên, sự gia tăng nguồn cung, đặc biệt là nhà ở xã hội và các dự án vùng ven, cùng với việc hoàn thiện hạ tầng, có thể mang lại những chuyển biến tích cực trong dài hạn, dù người mua nhà vẫn sẽ giữ tâm lý chờ đợi và thận trọng trong ngắn hạn.
Triển Nguyễn
Chuyên gia bất động sản
