Thị trường bất động sản Việt Nam: Thanh lọc mạnh mẽ, nhu cầu thực lên ngôi

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua một giai đoạn chuyển đổi sâu sắc, được các chuyên gia nhận định là quá trình “thanh lọc” cần thiết, nơi giá trị thực và nhu cầu ở thực được đặt lên hàng đầu. Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô có nhiều biến động, dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ sang các dự án đáp ứng các tiêu chí cốt lõi: vị trí đắc địa, pháp lý rõ ràng và hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng đồng bộ.

Nhu cầu thực và sự phục hồi nguồn cung

Theo các báo cáo thị trường mới nhất, phân khúc chung cư sơ cấp tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM đã ghi nhận những tín hiệu tích cực về nguồn cung mới. Cụ thể, tại Hà Nội, tổng nguồn cung mở bán đạt gần 9.300 căn, tăng nhẹ 6% so với quý trước và ấn tượng hơn với mức tăng 23% so với cùng kỳ năm 2025. Đặc biệt, khu vực trung tâm Thủ đô đã chứng kiến sự trở lại của một số dự án quy mô lớn sau thời gian dài im ắng.

Thị trường nhà ở TP.HCM trong nửa đầu năm 2026 ghi nhận sự điều chỉnh rõ nét.

Tại TP.HCM, bức tranh thị trường cũng tương tự với khoảng 11.000 căn hộ được mở bán, tăng trưởng 51% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, khu vực Bình Dương cũ (giáp ranh TP.HCM) tiếp tục đóng vai trò chủ đạo, cung cấp hơn 7.000 căn, chiếm tới 66% tổng nguồn cung toàn thị trường. Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills TP.HCM, nhấn mạnh rằng thị trường nhà ở TP.HCM đã có những điều chỉnh rõ nét, phản ánh áp lực từ kinh tế vĩ mô và mặt bằng lãi suất vay mua nhà cao, khiến thanh khoản trở nên thận trọng hơn.

Mặc dù vậy, nhu cầu về nơi ở thực tại các thành phố lớn vẫn rất cao. Dòng tiền vẫn ưu tiên các dự án có lợi thế về vị trí, pháp lý minh bạch và được hưởng lợi từ hạ tầng phát triển. Khu Đông TP.HCM, với vai trò là cửa ngõ kết nối sân bay Long Thành, hệ thống logistics và các trung tâm tăng trưởng mới, tiếp tục dẫn dắt nguồn cung và thu hút sự quan tâm đặc biệt của thị trường.

Thách thức về giá và phân khúc nhà ở vừa túi tiền

Bất chấp những khó khăn về lượng giao dịch, mặt bằng giá sơ cấp trên thị trường vẫn neo ở mức cao. Nguyên nhân chủ yếu đến từ chi phí phát triển dự án gia tăng, cùng với việc nguồn cung mới chủ yếu tập trung vào phân khúc hạng A và B. Điều này tạo ra sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở “vừa túi tiền”, vốn đang rất khan hiếm.

Thị trường Hà Nội chưa ghi nhận nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc vừa túi tiền.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, cho biết thị trường Hà Nội chưa ghi nhận nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc này. Trong khi đó, thị trường thứ cấp có dấu hiệu điều chỉnh giá nhẹ, cho thấy người mua đang cẩn trọng hơn và tốc độ giao dịch chậm lại. Đối với phân khúc nhà ở thấp tầng (biệt thự, liền kề, shophouse), thị trường Hà Nội cũng ghi nhận sự phân hóa, tuy nhiên mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao.

Xu hướng này buộc người mua có nhu cầu thực phải mở rộng tìm kiếm sang các khu vực ngoại vi, nơi có sản phẩm giá cả phải chăng hơn. Sự phát triển hạ tầng và mở rộng không gian đô thị của Hà Nội đang thúc đẩy xu hướng này.

Triển vọng và kỳ vọng cho tương lai

Trong nửa cuối năm, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ có thêm nhiều nguồn cung mới được giới thiệu. Các chủ đầu tư sẽ cần áp dụng các chính sách bán hàng linh hoạt và hấp dẫn để thu hút người mua. Khả năng hấp thụ của thị trường sẽ phụ thuộc đáng kể vào diễn biến của lãi suất và khả năng tiếp cận tín dụng của cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà.

Về dài hạn, thị trường bất động sản Hà Nội được kỳ vọng sẽ phát triển bền vững hơn, gắn liền với tiến trình triển khai các định hướng quy hoạch và phát triển hạ tầng. Từ năm 2027 trở đi, thị trường có thể chứng kiến sự chuyển dịch mạnh mẽ về nguồn cung với các dòng sản phẩm đa dạng, tập trung dọc các trục giao thông trọng điểm.

Đặc biệt, sự xuất hiện trở lại và gia tăng của phân khúc nhà ở “vừa túi tiền” là điều được kỳ vọng lớn. Điều này không chỉ giúp đáp ứng nhu cầu ở thực khổng lồ mà còn góp phần cải thiện sự cân bằng của toàn thị trường, hướng tới một thị trường bất động sản ổn định và minh bạch hơn.

Nguồn tham khảo: https://cafef.vn/thi-truong-bat-dong-san-buoc-vao-giai-doan-thanh-loc-theo-nhu-cau-thuc-188260724142557749.chn

Chuyên gia bất động sản