Áp lực vốn và thanh khoản: Thách thức kép của chủ đầu tư bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với giai đoạn thử thách khi chi phí vốn leo thang và sức mua suy yếu. Các chủ đầu tư đang mắc kẹt giữa vòng xoáy tăng vay để duy trì dự án và khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm, tạo ra một áp lực kép lên toàn ngành.

Tình hình hiện tại cho thấy doanh nghiệp bất động sản đang chịu áp lực kép từ lãi suất vay mua nhà phổ biến 12-14% làm chững lại sức mua, trong khi chi phí huy động vốn qua ngân hàng và trái phiếu cũng ở mức cao, đẩy nợ xấu tăng và gây tắc nghẽn thanh khoản.

Chi phí vốn: Gánh nặng lãi suất đè nặng doanh nghiệp

Chi phí vốn đang trở thành áp lực lớn nhất đối với các doanh nghiệp bất động sản. Lãi suất cho vay duy trì ở mức cao, đồng thời kênh huy động qua trái phiếu cũng đòi hỏi chi phí đáng kể, bào mòn lợi nhuận và dòng tiền.

Lãi suất cho vay: Rào cản kép cho cả người mua và chủ đầu tư

Theo báo cáo của S&I Ratings, quý II/2023 ghi nhận chênh lệch giữa lãi suất cho vay và huy động khoảng 7,2 điểm phần trăm. Lãi suất ưu đãi tại 6 trong 8 ngân hàng khảo sát đã tăng lên 7,9-9,5% một năm, còn lãi suất cho vay thương mại và mua nhà phổ biến quanh 12-14%.

Với chủ đầu tư và nhà thầu xây dựng, chi phí vay vốn ngân hàng hiện vượt 12% một năm. Một dự án bất động sản thường cần nhiều năm để hoàn tất thủ tục, xây dựng, bán hàng và thu hồi vốn. Thời gian triển khai càng kéo dài, chi phí tài chính càng lớn, tạo gánh nặng không nhỏ lên doanh nghiệp.

Kênh trái phiếu: Huy động đắt đỏ, rủi ro tiềm ẩn

Áp lực vốn còn thể hiện rõ ở kênh trái phiếu. Trong quý II/2023, doanh nghiệp bất động sản phát hành 102.400 tỷ đồng trái phiếu, tăng 228% so với cùng kỳ và chiếm gần 44% tổng giá trị phát hành toàn thị trường. Lãi suất phát hành bình quân lên tới 11,4% một năm, một số đợt ở mức 12,5-13,5%.

Dù chi phí huy động cao, S&I Ratings cho biết doanh nghiệp vẫn phải tăng vay để duy trì dự án. Đến cuối quý II, tổng dư nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết đạt 360.240 tỷ đồng, tăng 20,3% so với quý trước, tương đương tăng thêm 60.897 tỷ đồng.

Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cũng phản ánh xu hướng này khi dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đến cuối tháng 6 đã vượt mốc 2,5 triệu tỷ đồng, tăng 12,7% so với quý I. Dòng vốn ngân hàng vẫn chảy mạnh vào các tập đoàn lớn có dư nợ trên 500 tỷ đồng, nhưng rủi ro đang gia tăng khi nợ xấu mảng kinh doanh bất động sản tăng tới 15,5%.

Sức mua chững lại: Thanh khoản thị trường tắc nghẽn

Trong khi doanh nghiệp tiếp tục tăng vay để duy trì nguồn cung, dòng vốn ở phía người mua lại không tăng tương ứng. Sự lệch pha này đang tạo sức ép lớn lên thanh khoản thị trường.

Dòng vốn người mua: Tín dụng co hẹp, giao dịch trì hoãn

Tín dụng dành cho hoạt động kinh doanh bất động sản tăng khoảng 21% từ đầu năm, nhưng dư nợ cho vay cá nhân mua nhà tại một số ngân hàng lớn lại tăng chậm, đứng yên thậm chí giảm. Lãi suất vay mua nhà phổ biến 12-14% một năm khiến chi phí sử dụng đòn bẩy tăng đáng kể, đặc biệt với những người phải vay tỷ trọng lớn trong giá trị căn nhà.

Nhiều người vì vậy có xu hướng trì hoãn giao dịch hoặc chuyển sang tài sản có giá trị thấp hơn. Doanh nghiệp có thể tiếp tục đưa hàng ra thị trường, nhưng người mua khó vay với chi phí phù hợp để hấp thụ lượng sản phẩm này.

Nguồn cung mới: Áp lực giải phóng hàng tồn

Hàng bán chậm khiến dòng tiền về doanh nghiệp chậm lại, trong khi lãi vay ngân hàng và trái phiếu vẫn phải thanh toán đúng hạn. Thời gian tiêu thụ càng kéo dài, chi phí vốn doanh nghiệp phải gánh càng lớn.

Áp lực này có thể tiếp tục khi nguồn cung mới vẫn tăng. Theo CBRE, gần 10.000 căn hộ dự kiến được mở bán trong năm nay, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong bối cảnh sức hấp thụ yếu, chủ đầu tư vẫn phải đưa sản phẩm ra thị trường để tạo dòng tiền, đồng thời duy trì vốn cho dự án và chuẩn bị cho các khoản nợ đến hạn.

S&I Ratings dự báo giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn năm 2027 vào khoảng 156.521 tỷ đồng, tăng 16% so với năm nay. Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất vay mua nhà nhiều khả năng vẫn duy trì ở mức cao trong nửa cuối năm, nên thanh khoản khó cải thiện nhanh.

Giải pháp cho chủ đầu tư: Ưu tiên dòng tiền, tái cấu trúc sản phẩm

Trong bối cảnh thị trường đầy thách thức, các chuyên gia cho rằng chủ đầu tư cần có những điều chỉnh chiến lược để tồn tại và phát triển bền vững.

Tối ưu danh mục, đa dạng hóa nguồn vốn

Chủ đầu tư cần ưu tiên cải thiện dòng tiền thay vì mở rộng nguồn cung bằng mọi giá. Tập trung vào các dự án có thể sớm bàn giao, cơ cấu lại danh mục sản phẩm theo nhu cầu ở thực và đa dạng nguồn vốn để giảm phụ thuộc vào các khoản vay lãi suất hai chữ số.

Kích cầu bằng chính sách, không kỳ vọng tăng giá

Ngoài ra, doanh nghiệp cần đẩy mạnh các chính sách thanh toán nhẹ nhàng, hỗ trợ lãi suất và ưu đãi để kích cầu, thay vì kỳ vọng tăng giá bán. Đây là thời điểm cần linh hoạt và thực tế để vượt qua giai đoạn khó khăn, ổn định thị trường và tạo niềm tin cho người mua.

Nguồn tổng hợp & tham khảo: https://vnexpress.net/von-dat-hang-ban-cham-gay-ap-luc-len-chu-dau-tu-bat-dong-san-5117876.html